Недвижимость: изменения законодательства

Об изменениях законодательства, касающихся сферы недвижимости, рассказывает Тулин Дмитрий Евгеньевич – руководитель Управления Росреестра по Вологодской области.

Вопрос: Какие важные изменения коснулись порядка представления и получения документов на недвижимость после регистрации?

- С 29 июня 2022  года вступили в силу поправки в Федеральный закон № 218-ФЗ «О  государственной регистрации недвижимости».

С этой даты изменился формат взаимодействия МФЦ и Управления Росреестра -   ведомства перешли исключительно на безбумажный документооборот. 

Заявитель, как и ранее документы предоставляет в бумажном виде. Сотрудник МФЦ будет переводить их в электронный вид, заверять электронной подписью и направлять сканы документов в Росреестр для проведения правовой экспертизы. После осуществления регистрационных действий на договорах купли-продажи, дарения и других правоустанавливающих документах не проставляется специальный регистрационный штамп, как это делалось ранее. Результатом всех сделок является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подписывается электронной подписью специалиста Росреестра и заверяется штампом МФЦ, выдается заявителю в подтверждение проведения учетно-регистрационных действий с объектами недвижимости.

Следует добавить, что с 29.06.2022 также исключен вариант направления документов и  заявлений на  регистрацию по  почте.

Кроме того, внесенными законодательными изменениями установлены два случая, при которых в приёме заявления о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в МФЦ должно быть отказано непосредственно в момент их подачи.

Во-первых, если не установлена личность обратившегося лица, в том числе не предъявлен документ, удостоверяющий личность такого лица или истёк срок действия такого документа.

Во-вторых, если визуально, без использования технических средств выявлено, что представленные заявителем на бумажном носителе документы исполнены карандашом, имеют подчистки либо приписки, зачёркнутые слова и иные исправления, которые не позволяют прочитать текст документов и однозначно истолковать их содержание.

Вопрос: Расскажите о последних изменениях по оформлению прав загородной недвижимости.

- С 1 июля 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2021 года № 478-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривающий новые возможности в части оформления прав на земельные участки и объекты бытовой недвижимости, а также продление срока «дачной амнистии» до 31 марта 2031 года.

Указанным законом расширяется действие программы первой «дачной амнистии» и предоставляется возможность гражданам  оформить права на земельный участок, что позволит зарегистрировать право собственности на жилой дом  без обращения в суд. Кроме того, положения закона распространяются на так называемые самовольные индивидуальные жилые дома:

- построенные до 14 мая 1998 года – даты вступления в силу ранее действовавшего Градостроительного кодекса РФ;

- расположенные в границах населенного пункта;

- находящиеся на земельном участке государственной или муниципальной собственности.

Для того, чтобы воспользоваться законом о «Дачной амнистии 2.0», необходимо подать  заявление  в органы местного самоуправления о предоставлении участка под существующим домом (в случае если земельный участок образован и поставлен на кадастровый учет) или заявление о согласовании места расположения земельного участка (если участок не образован) к которому приложить схему расположения земельного участка (если нет проекта межевания территории), а также приложить любой документ, подтверждающий, что гражданин владел капитальным домом на данном участке.

Такими документами могут быть:

1) документ, подтверждающий подключение (технологическое присоединение) жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения и (или) подтверждающий осуществление оплаты коммунальных услуг;

2) документ, который подтверждает проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации жилого дома до 1 января 2013 года и из которого следует, что заявитель является правообладателем жилого дома либо заказчиком изготовления указанного документа и жилой дом возведен до 14 мая 1998 года;

3) документ, подтверждающий предоставление либо передачу иным лицом земельного участка, в том числе из которого образован испрашиваемый земельный участок, заявителю;

4) документ, подтверждающий регистрацию заявителя по месту жительства в жилом доме до 14 мая 1998 года;

5) выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и его принадлежности заявителю;

6) документ, выданный заявителю нотариусом до 14 мая 1998 года в отношении жилого дома, подтверждающий права заявителя на него.

                Гражданином предоставляются все из перечисленных выше документов, если имеются в наличии, либо в случае отсутствия – любой из имеющихся.

Специалисты органов местного самоуправления проверят поступившие документы и, в случае соблюдения всех условий, самостоятельно направят документы в Росреестр для дальнейшей регистрации прав. Оформление земельного участка в собственность будет осуществляться одновременно с государственным кадастровым учетом жилого дома, если до этого дом не был поставлен на кадастровый учет, и регистрацией права собственности на жилой дом.

Принимая во внимание изложенное, советую вологжанам внимательно изучить документы из домашних архивов, которые могут иметь отношение к жилому дому: справки, акты, договоры на оказание услуг по водоснабжению, газо-, теплоснабжению и т. д. Они могут стать основанием для оформления прав на жилой дом и земельный участок. Можно обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ): там могут храниться документы, содержащие описание жилого дома, проведенную инвентаризацию.

Помимо указанного с имеющимися документами обратиться в администрацию по месту нахождения жилого дома за консультацией

Вопрос: Какие серьезные изменения законодательства коснулись вопросов земли и как они отразятся на вологжанах?

- 1 сентября 2022 года вступили в силу принятые в конце прошлого года поправки в Гражданский кодекс РФ. Изменения направлены на устранение пробелов действующего законодательства.

Так, например, статьей 141.2 ГК РФ установлено понятие земельного участка как части поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. Обращаю внимание, что основной характеристикой земельного участка теперь согласно ГК РФ является наличие четко установленных границ.

Отмечу, что в настоящее время законом не установлено требование об обязательном проведении межевания земельных участков. Ранее неоднократно указывалось, что правообладатели земельных участков, границы которых не имеют четких границ рискуют возникновением споров с соседями, быть привлеченными к административной ответственности за нарушения земельного законодательства и т.д.

В настоящее время в Правительстве Российской Федерации рассматривается законопроект, согласно которому с 01 января 2024 года будет запрещен оборот земельных участков без установленных границ, то есть продать, подарить, заложить земельный участок без четко определенных границ будет невозможно.

Исходя из изложенного, я рекомендую тем, у кого еще не проведено межевание участка, обратиться к кадастровому инженеру и заказать проведение кадастровых работ.

Это нужно, прежде всего, для самого собственника участка. Лучше заблаговременно договориться с соседями, согласовать с ними границы используемых участков, в будущем это поможет исключить любые споры по границам. Участки продаются, соседи меняются, а точные границы земельных участков остаются.

Вопрос: Можно ли главам крестьянско-фермерских хозяйств строить дом на своем участке?

- В соответствии с Федеральным законом  №299-ФЗ от 02.07.2021 на земельных участках, предоставленных крестьянско-фермерским хозяйствам разрешено строить, ставить на кадастровый учет и регистрировать права собственности на индивидуальные жилые дома.

Следует отметить, что построенный фермерский дом не может быть продан отдельно от участка.

Вопрос: Возможно ли в настоящее время использовать садовый земельный участок в целях разведения для собственных нужд сельскохозяйственной птицы и кроликов?

- да, Федеральный закон от 14 июля 2022 года № 312-ФЗ дал гражданам такую возможность. Причем стало возможным возведение для такой реализации некапитальных строений, сооружений при условии соблюдения санитарных и иных правил.

Вопрос: Закреплены ли законодательно сроки выполнения кадастровых работ или они по-прежнему определяются договором подряда с кадастровым инженером?

- Согласно Федеральному закону от 01.05.2022 № 124-ФЗ в настоящее время кадастровые работы в отношении «бытовой недвижимости» должны выполняться за 3 дня (не включая обязательное согласование местоположения границ земельного участка).

Вопрос: намечаются ли какие-то изменения в сфере электронных сделок Росреестра?

- С января 2023 года упростится порядок проведение электронных сделок с недвижимостью в случае, если при этом не происходит отчуждение права.

Так, с 01.01.2023 без  усиленной квалифицированной электронной подписи можно будет подать следующие заявления:

1) о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;

2) государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на созданный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом;

3) государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель, а также в случае образования двух и более объектов путем раздела, объединения земельных участков;

4) внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости;

5) исправлении технической ошибки.

На сегодняшний день эти заявления можно подать в электронном виде только при заверении усиленной квалифицированной электронной подписью.

Вопрос: Какие меры приняты для защиты права собственности граждан на недвижимость?

                - Если ранее ограничения на совершение сделки в случае личного отсутствия правообладателя при ее заключении у нотариуса отсутствовали, что создавало риски мошеннических действий на рынке недвижимости, то теперь при наличии в ЕГРН записи о невозможности осуществления регистрации без личного участия правообладателя осуществление государственной регистрации прав по нотариально удостоверенной сделке возможно только при условии, если гражданин лично присутствует при заключении сделки у нотариуса (Федеральный закон от 28.06.2022 № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

                Кроме того, на Едином портале государственных и муниципальных услуг появилась возможность подать заявление в Росреестр о внесении в ЕГРН записи о невозможности регистрации сделок с недвижимостью без личного участия собственника.

Услуга доступна с возможностью использования мобильного приложения «Госключ», которое позволяет бесплатно получить сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи и использовать его для подписания документов на смартфоне. Если ранее владелец уже установил такой запрет, с помощью сервиса его также можно снять.