Приобретение доходного дома в Германии: оценка инвестиционной привлекательности и нюансы покупки

Покупка доходного дома в Германии – это выгодное вложение средств с возможностью получения доходности в среднем 10% в год. Один из главных плюсов такой инвестиции – независимость от других жильцов и ТСЖ, а также возможность самостоятельного распределения прибыли. Приобретение смешанной недвижимости, которая объединяет жилье и торговые площади, позволяет повысить прибыль от аренды. Западное направление Германии считается одним из самых привлекательных для инвестиций благодаря близости к социальным объектам и транспортным магистралям, что значительно повышает доходность недвижимости.

Приобретать доходные дома можно как на первичном, так и на вторичном рынке, как за собственные средства, так и в кредит, полученный в немецком банке. Однако, необходимо помнить, что для получения недвижимости в собственность необходимо грамотно оформить сделку и своевременно уплатить все необходимые налоги.

При обращении в агентство можно рассчитывать на ряд преимуществ при покупке недвижимости в Германии, таких как широкий выбор объектов, индивидуальный поиск, профессиональное сопровождение, гарантии юридической чистоты сделок и эксклюзивные предложения от собственников жилья.

Тысячи иностранных граждан выбирают Германию в качестве страны для инвестирования в недвижимость благодаря стабильной экономике, развитой инфраструктуре, четкому и ясному законодательному алгоритму покупки и владения недвижимостью, а также регулярному приросту населения и мигрантов со всего мира. При этом цены на недвижимость в ФРГ на данный момент ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах.

Преимущества инвестирования в доходные дома в Германии настолько больши, что местные жители называют этот тип инвестирования «бетонным золотом». Однако, для того чтобы быть уверенным в успехе своих вложений, необходимо изучить основные нюансы, связанные с типом жилья, его характеристиками и географическим положением.

Германия остается привлекательной страной для инвестиций в арендную недвижимость. В 2015 году, вместе с Чехией и Венгрией, германский рынок коммерческой недвижимости обратил на себя внимание международных брокерских контор благодаря 32% приросту спроса. Основные преимущества инвестирования в Германию включают:

• большой выбор доходных домов
• четкое законодательство
• стабильность поступлений
• 100% заполняемость недвижимости
• ставки аренды, опережающие инфляцию

Немецкое законодательство дает инвесторам из других стран практически те же права, что и гражданам Германии. Собственность надежно защищена, а банки готовы выдавать кредиты бизнесменам с иностранного гражданства. Инвестор становится полноправным собственником недвижимости после внесения денег и подписания договора купли-продажи, а запись о смене собственника вносится в земельную книгу. Покупка доходного дома не является основанием для получения вида на жительство, однако подтверждает наличие у иностранца места пребывания.

Любой собственник жилья вправе сдать его в аренду, заключив договор на срок от одного года. При этом с арендаторами могут жить и граждане, не имеющие собственного дохода, и за них будет платить государство. Доход от недвижимости в Германии облагается налогом, однако, даже с учетом максимальных ставок, инвестиции в недвижимость всегда остаются выгодными, принося величину доходности в пределах 3,5–12%. Нельзя также забывать о значимости налогового консультанта или опытного риелтора, который поможет иностранному инвестору грамотно рассчитать базу и уменьшить сумму налога. В целом, выбор типа доходной недвижимости и географии объекта являются ключевыми факторами для роста доходности инвестиций в недвижимость в Германии.

Германия считается привлекательной страной для инвестирования в жилую недвижимость. В этой стране имеются три основных объекта коммерческой недвижимости, доступные для инвесторов: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Ключевым отличием между этими объектами является размер вложений и доходности.

Средняя цена за квадратный метр по всей стране начинается от 1000 евро. В Мюнхене, наиболее дорогом городе Германии для жизни, стоимость квадратного метра составляет от 3000 евро. Минимальная цена на небольшую студийную квартиру составляет 90 000 евро. Сдав ее в аренду, можно получить 500 евро в месяц, а расходы на коммунальные платежи составят около 170 евро. Поэтому доходность такой квартиры чуть более 4% в год.

В Берлине цены на недвижимость ниже, чем в Мюнхене, а прибыль от аренды также ниже, что снижает доходность до менее чем 4%. Поэтому, эксперты рекомендуют инвестировать в недвижимость в местах, потенциально рискованных, приобретая квартиры, например, в районах, где проживают мигранты.

Однако, в последнее время все большее число инвесторов предпочитают покупать доходные дома, которые гарантируют более высокую доходность, чем обычные квартиры. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и может самостоятельно распределять прибыль и статьи расходов. Управление домом как единым объектом экономичнее, чем управление отдельными квартирами или частями дома.

Приобретая доходный дом на 38 квартир в Северном Рейн-Вестфалии за 2,5 млн евро, можно рассчитывать на доходность от 7% до 8% годовых. Приобретение доходного дома в Берлине на 40 квартир стоимостью 5,7 млн евро приносит доход в 5% годовых. А для повышения доходности некоторые эксперты советуют приобретать смешанную недвижимость, которая объединяет жилые и торговые помещения. В этом случае доходность может достигать 7-12%.

Напомним, что недвижимость в Германии ежегодно увеличивает свою стоимость на 3%. Аналитики прогнозируют, что Германия будет единственной страной в Европе, где цены на жилье продолжат расти в ближайшие годы. Правильный выбор объекта инвестирования может гарантировать потенциальному собственнику постоянный и стабильный доход.

Приобретение доходного дома в Германии: инвестиционная выгода

Стоимость доходного дома в Германии может начинаться от 300 тысяч евро и зависит от размера города, где расположен объект. Например, средняя цена в Дрездене превышает 1 млн евро, в Гамбурге – 2,8 млн евро, а в Мюнхене – 3 млн евро. Некоторые доходные объекты могут стоить свыше 10 млн евро, но их доля составляет всего 10% от общего числа.

Согласно данным авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья в Германии варьируется от 4 до 7% годовых при постоянной арендной плате. В среднем здание окупается за 20 лет.

Однако, в некоторых городах доходность недвижимости значительно превышает среднюю. Например, согласно статистике Engel & Völkers, в Дуйсбурге – среднем городе на западе Германии – доходность составляет 10%. В Южной Саксонии встречаются дома с расчетной доходностью до 20% годовых, но там сложно найти арендаторов.

Рассмотрим пример доходного дома на четыре квартиры в Штутгарте, который можно приобрести за 440 тысяч евро. Согласно упрощенному кэш-фло (Cash Flow), ключевые показатели оценки прибыли и окупаемости представлены в таблице 1. Размер ежемесячной арендной платы в Германии варьирует от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Платежи для получателей социальной помощи составляют 6–7 евро за квадратный метр.

Законодательство в Германии устанавливает порог повышения арендной платы – на 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. Самые низкие ставки – в Саксонии и Бранденбурге, а самые высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге. В Берлине средняя цена составляет около 12 евро за квадратный метр.

Важность географического расположения объекта подтверждают исследования Deutsche Bank. Согласно этим данным, наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы будет в городах Германии, где проживает свыше 500 тысяч человек.

Если вы рассматриваете вариант вложения средств в недвижимость в Германии, то наиболее привлекательные с точки зрения инвесторов регионы находятся в западной части страны, включая ее столицу. Исследования показали, что Мюнхен возглавляет десятку наиболее дорогих городов для аренды жилья, за ним следуют Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт.

Если рассматривать самые ликвидные земли, то это Северный Рейн-Вестфалия, Баден-Вюртемберг, Гамбург и Берлин. Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций из-за переизбытка предложения и устаревшего жилищного фонда, который не отвечает современным требованиям. Эти регионы также уступают в экономическом развитии и доходах, поэтому население активно переезжает в центральные и западные земли. В связи с этим, количество вакантных площадей восточной Германии достигает 30%, что увеличивает риск при инвестировании в недвижимость. Но пригороды Берлина являются исключением из правил.

Например, в центральной части Дрездена вы можете приобрести доходный дом по цене 1,9 тысяч евро за квадратный метр. Ежегодная доходность составит 5,5-6,5%. В городе Берлине схожий объект будет стоить уже 2,9 тысяч евро за квадратный метр, но при этом арендная плата выше. В результате доходность составит 6-7% в год. В западной части Германии цены будут выше: в Мюнхене – от 4,5 до 16 тысяч евро за квадратный метр, в Дюссельдорфе – 2,5 тысячи евро, а в центре Франкфурта – 3,8 тысячи евро. Но зато доходность дотягивает до 7%.

Берлин пользуется огромной популярностью у инвесторов как город с быстрорастущим населением и стабильными ценами на арендное жилье. В 2010 году цены на квадратный метр жилья начинались от 8,5 евро, а в 2015 году уже от 12 евро. При этом, каждые полгода население Берлина увеличивается на 15-19 тысяч человек.

Эксперты рекомендуют грамотно выбирать регион и район города, ориентируясь на перспективы застройки и предпочтения населения. Вложение в недвижимость выгодно в тех городах, где есть активная застройка и растущее население. Также желательно ориентироваться на города с развитым рынком труда и высокой заработной платой для гарантии почти 100% спроса и рентабельности.

Оценка стоимости недвижимости

Определение стоимости дома зависит от многих факторов, включая расположение и дополнительные расходы на его содержание, такие как теплоемкость, влагонепроницаемость стен и продуманность планировки. Близость к транспортной инфраструктуре также может повлиять на цену. Например, дом, расположенный вдали от железной дороги, может стоить вдвое дешевле, однако его сдача в аренду может оказаться более сложной.

В Германии цены на недвижимость варьируются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр, учитывая все факторы.

Приведенные ниже примеры оценки стоимости недвижимости также учитывают комплекс факторов, включая возраст домов и год их постройки, площадь и количество квартир, регион и годовой доход от аренды.

• В Гамбурге продается пакет из 4 домов, построенных в 1996 году. Всего 112 квартир. Стоимость - 16 миллионов евро. Годовой арендный доход - 1 миллион 300 тысяч евро. Рентабельность инвестиций - 12,8%.
• В городе Итерзен за 3 миллиона евро можно приобрести доходный дом, построенный в 1967 году с 36 квартирами. Общую реновацию не требуется. Годовой доход от аренды - 166 тысяч евро. Рентабельность инвестиций - 7%.
• В Дуйсбурге (рядом с Дюссельдорфом) можно купить дом площадью 516 квадратных метров, построенный в 1914 году, но отремонтированный в 2012 году, идущий в аренду за 336,5 тысяч евро. Годовой доход - 36,5 тысяч евро. Доходность - 10,8%.
• В Вуппертале (Северный Рейн-Вестфалия) продается многоквартирный дом с 6 квартирами и торговым помещением. Дом был построен в 1900 году, последняя санация была проведена в 2016 году. Цена составляет 419 846 евро, а рентабельность - 10% годовых.

При покупке недвижимости необходимо ориентироваться не только на стоимость в договоре. Все дополнительные затраты также должны быть учтены. К ним могут относиться вознаграждение маклерской фирме, оплата услуг независимого эксперта для оценки состояния дома или проверка финансовой составляющей покупки и задолженностей предыдущих владельцев.

Покупка доходной недвижимости имеет свои особенности как на вторичном рынке, так и среди новостроек. В крупных городах большинство новых домов относится к классу "люкс", что делает покупку выгодной. Элитное жилье постоянно возрастает в цене, и клиенты могут выбрать строящиеся жилье или готовое. Независимо от выбора, процедура покупки в целом одинакова. Застройщик дает гарантию 5 лет на новые объекты, что означает готовность в течение этого срока исправить возможные дефекты.

При покупке вторичного жилья важно просмотреть сведения в Поземельной книге, это можно сделать самостоятельно или обратившись к нотариусу. Там зафиксированы сведения о владельцах земли и возможные долги. Только после этого можно заключить сделку купли-продажи, которая обязательно заверяется в нотариальной конторе. Нотариус направляет договор в Поземельный суд вместе с заявкой на регистрацию нового владельца. Передача денег покупателем происходит напрямую или с трастового счета. Новый владелец недвижимости оплачивает налог на покупку, а после окончательной регистрации сведения о ней вносятся в Поземельную книгу. В общей сложности процедура занимает от 2 до 4 месяцев.

При покупке недвижимости потребуется внести ряд платежей, среди которых: налог на приобретение (от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли), издержки делопроизводства (0,3–1% от суммы сделки), нотариальные услуги (0,7–3% от стоимости объекта) и комиссия маклера (3–6% от суммы сделки плюс НДС). Необходимо учитывать, что итоговая стоимость объекта в процессе оформления может возрасти максимально на 10%.

Инвестирование в недвижимость в Германии возможно через покупку арестованного имущества на аукционе. Объекты на молотке уходят по ценам ниже рыночных, что может обеспечить инвестору более высокую прибыль в будущем.

В процессе покупки иностранный гражданин может использовать как собственные средства, так и банковские кредиты. Ставки по ипотеке в Германии невысоки, и страна открыта для иностранных инвестиций. Нерезидентам придется подтвердить размер дохода на родине. Размер кредита составляет в среднем 50–60% стоимости объекта, ставка фиксируется на каждые 10 лет и может достигать 3,5%. Срок кредитования может быть до 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита достигает 3%.

После покупки недвижимости в Германии иностранный гражданин может свободно распоряжаться ней и сдавать в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды жилья и управлении им в Германии.

Договор аренды составляется на неопределенный срок, но обычно арендуют на минимум 1 год. Арендатор вносит залог, который возвращается при возврате квартиры в прежнее состояние.

Существуют две разновидности арендной платы: "холодная" и "горячая". "Холодная" плата представляет собой стоимость за само помещение без учета коммунальных услуг, которые арендатор оплачивает отдельно. "Горячая" оплата включает все коммунальные услуги и аренду. Общая сумма расходов по квартире называется жилой платой. Владелец квартиры ежегодно вносит налог на недвижимость, соответствующий 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен дом.

Поиск жильцов происходит также, как и в России: через частные объявления или риелторов. Некоторые владельцы квартир обращаются к управляющим компаниям за помощью в аренде и коммерческом управлении домами.

В целом, коммерческая недвижимость в Германии является стабильным и выгодным инвестиционным объектом, но требует наличия капитала и партнера с адекватной оценкой рисков и умением управлять недвижимостью. В законодательстве защищаются права нерезидентов так же, как и граждан страны.

Купить доходный дом в Германии, не сделав при этом ошибок, может оказаться довольно трудной задачей. Для того, чтобы уверенно и грамотно провести сделку, требуется глубокое знание немецкого законодательства и процедур. Без опытного риелтора, который имеет связи с юристами, банками и нотариусами, в подобных сделках лучше не рисковать. Компания DEM GROUP GmbH — это опытная и надежная звено в процессе приобретения недвижимости в Германии.

Генеральный директор DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова подчеркивает, что при покупке дома, клиент не должен заботиться о том, чтобы учесть все расходы на содержание дома, поэтому при рассчете для них рентабельности, итоговая сумма уже будет чистой прибылью. Покупатель должен знать, что его инвестиции защищены, и не ожидать сюрпризов, если вдруг коммунальные платежи превысят доход от аренды. Специалисты DEM GROUP GmbH обеспечат приобретение дома в городах с первоклассной инфраструктурой уже от 200 тысяч евро. Благодаря специализации на Германии, эту цену удалось достичь вне зависимости от того, новое ли это здание, или это вторичный рынок. Кроме того, эксперты компании помогут получить ипотечный кредит в немецком банке, кредитование которого может увеличить доходность инвестиций до 1,5 раза. Участвуя в сделке, клиенту не нужно беспокоиться о нюансах приобретения недвижимости: эксклюзивные объекты и аукционы тоже входят в спектр предоставляемых услуг.

Компания DEM GROUP GmbH имеет официальную регистрацию в Москве и Дюссельдорфе, обладает официальными учредительными документами как в России, так и в Германии, и ее система менеджмента качества соответствует международному стандарту ISO 9001. Это гарантирует клиентам лучший сервис и тщательное сопровождение всех этапов сотрудничества.

Фото: freepik.com