Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость

Недвижимость в Германии - это все более популярный вид инвестиций для российских инвесторов. Это связано с высокой доходностью активов в этой области, экономической стабильностью и крепкой юридической защитой. Еще одним преимуществом является отсутствие каких-либо ограничений на немецком рынке для иностранных инвесторов.

В Германии можно приобрести не только классические квартиры и дома, но и недвижимость более редких типов, такие как замки, виллы или коммерческая недвижимость. Последняя включает в себя доходные дома, отели, рестораны, офисные помещения, спорткомплексы, поля для гольфа, автосалоны, автомойки, сервисные центры и другие виды бизнес-площадей.

Приобретение недвижимости в Германии имеет множество преимуществ, среди которых доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок. Одним из основных достоинств являются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. Однако после выхода Великобритании из Евросоюза потоки инвестиций на лондонскую недвижимость стали перераспределяться, и такие города, как Берлин, Франкфурт и Мюнхен, стали входить в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы.

Сегодня стоимость берлинской недвижимости растет быстрее всего по всему миру: за год цены выросли на 20,5%. А цены в Гамбурге, Мюнхене и Франкфурте увеличились на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно. Однокомнатную квартиру в Восточном Берлине можно купить за примерно 64 000 евро, тогда как три года назад его стоимость составляла около 35 000 евро.

Что касается новостроя, то из-за постоянного притока мигрантов спрос на него превышает предложение. Привлекательность немецких городов для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы.

Недвижимость в Германии, как для жилья, так и для прибыли, представляется привлекательной для инвестирования. Доход от аренды может достигать до 12% годовых. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в Германии можно выручить до 7–8% годовых. Наиболее удачным видом вложения являются доходные дома, офисы, общежития для студентов и места на кладбищах.

Кстати, большая часть населения Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Даже немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

В Германии отличные перспективы для инвесторов, желающих приобрести недвижимость для сдачи в аренду, особенно если выбрать города, такие как Берлин или Мюнхен, где возможный доход составляет около 4% в год. В то же время, небольшие города могут предоставлять более выгодные возможности. К примеру, в Вуппертале стоимость квадратного метра составляет 1400 евро, а ожидаемая доходность - 8%. И в Гельзенкирхене, где цена за квадратный метр - 600 евро, ожидаемая доходность составляет 9,76%. Также очень популярны у инвесторов дешевые квартиры и дома для личного пользования и сдачи в аренду, а также коммерческие объекты, которые могут быть основой для бизнес-иммиграции. Однако, и коммерческие объекты, и квартиры в новых зданиях раскупаются очень быстро и покупатели должны действовать быстро.

Для тех, кто рассматривает долгосрочное вложение капитала, выгодным вариантом может стать покупка доходного дома, где ежегодный доход от аренды может достигать 15% годовых! Например, можно рассмотреть покупку объекта на восемь квартир в Дортмунде за 620 000 евро. В среднем одну квартиру можно сдавать за 6500 евро в год, а за все восемь - 52 000 евро. Это дает ожидаемую доходность около 8% в год. Кроме того, разумная стратегия продажи квартир может привести к значительной прибыли в будущем.

Помимо этого, приобретение недвижимости в Германии имеет ряд преимуществ. Нет никаких ограничений на покупку для нерезидентов страны, собственностью может владеть как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения. Более того, собственники имеют возможность получить мультивизу или даже вид на жительство, что зависит от объема инвестиций. И один из самых привлекательных моментов: после десяти лет владения коммерческой недвижимостью, при ее продаже, собственники освобождаются от налога на прибыль.

И, наконец, если вы ищете дом или квартиру со значительной скидкой до 50% от рыночной стоимости – риелторское агентство может помочь приобрести недвижимость на аукционе.

Покупка недвижимости в Германии: что нужно знать

Один из главных вопросов, с которым сталкиваются люди, желающие купить недвижимость в Германии, - это, безусловно, процесс совершения сделки. Стоит отметить, что в Германии он полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре.

Как только вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости). Подписание договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей.

После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги. Через 20-30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии (Grundbuchamt), после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.

В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев. Как видно, все происходит очень организованно и документально подкрепленно, что гарантирует безопасность вложения и достаточно быстрое завершение всех процедур.

Налоги на недвижимость в Германии

При покупке недвижимости в Германии необходимо учитывать определенные дополнительные расходы, включая уплату налога и комиссии риелтора. Оформление сделки возможно только после оплаты налога на приобретение недвижимости, и только после этого покупатель заносится в реестр как собственник. Рассмотрим подробнее дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости:

• Налог на приобретение недвижимости составляет от 3,5% до 6,5% в зависимости от региона.
• За услуги нотариуса понадобится заплатить около 1-1,5% от стоимости объекта.
• Комиссия риелтора обычно составляет от 3,5% до 6% от стоимости объекта.

При этом покупка недвижимости до ее выставления на аукционе по фиксированной цене, которая может быть ниже среднерыночной, является одним из самых привлекательных вариантов.

В связи с этим, покупка недвижимости в Германии требует обязательного учета всех дополнительных расходов, связанных с налогами и комиссиями, чтобы избежать непредвиденных расходов и снизить риски финансовых потерь.

Цены на недвижимость

На первом месте в списке рекомендаций – расположение. На восточной части Германии, стоимость квадратного метра недвижимости ниже, чем на западной. Если вы планируете получить прибыль, то следует рассмотреть варианты на западе страны, но, также учтите, что за разный регион и год постройки дома нужно платить по-разному.

Берлин, в 2019 году был лидером по ценам на недвижимость. Здесь распределение на «восток» и «запад» также актуально. Восточный Берлин предлагает покупателям квартиры со стоимостью около 2000 евро за квадратный метр, что в полтора раза дешевле, чем цена на приобретение недвижимости в Мюнхене.

По частным домам, имеются свои правила: дом площадью 180 квадратных метров южной части страны стоит приблизительно 390 тысяч евро, на западе и севере Германии цены ниже, и можно приобрести такой жилой объект за 200 тысяч евро. В свою очередь, восточная часть страны может предложить варианты ниже цены, примерно за 150 000 евро.

В Земле Северный Рейн–Вестфалия, можно купить доходный дом в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров приносит доход 30 000 евро в год и стоит около 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год – 91 100 евро. При покупке отелей, стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении в исторических частях крупных городов.

Если речь идет о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит от размеров города. Если рассматривать примерно одинаковую площадь недвижимости в Земле Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра здания в Кельне стоят больше полутора миллиона евро, а 456 квадратных метров в Райнберге – в пять раз меньше.

В поисках доступной недвижимости в Германии? Компания DEM GROUP GmbH предлагает свои услуги и поделилась с нами полезной информацией.

Согласно выдержке, обращаясь в риелторское агентство, можно быть уверенным, что сделка совершается в соответствии с немецким законодательством. К тому же, риелтор освободит вас от необходимости присутствия при заключении договора. В большинстве агентств предоставляют услуги по управлению недвижимостью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Если вы стремитесь купить недвижимость в Германии быстро и с максимальной экономией, то лучше обратиться в риелторское агентство, специализирующееся именно на этой стране.

DEM GROUP GmbH - международное агентство, работающее в Германии, России и Казахстане, что значительно упрощает процесс покупки недвижимости. Компания специализируется на работе со всеми видами недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, а также эксклюзивные предложения от собственников.

На сайте www.demgroup.ru можно самостоятельно ознакомиться с актуальными ценами и воспользоваться функциями подбора по городам, регионам и типу недвижимости.

Фото: freepik.com